06.52831459 info@frarchistudio.it Via Emilio Greco, 23 Roma 00127
Pratiche Urbanistiche

Qualunque modificazione si voglia fare all’interno o all’esterno della propria abitazione necessita della corretta pratica da presentare presso il municipio territorialmente competente.

Con l’ultima legge sulla semplificazione il tecnico, in base all’intervento che si necessita, può decidere se utilizzare lo strumento della DIA oppure strumenti semplificati quali la SCIA o la CILA.

Il tutto è normato da regolamenti e circolari del Comune di Roma che determinano sia il tipo di richiesta da presentare, sia il costo e sia eventuali sanzioni amministrative in caso di lavori in esecuzione o già eseguiti.

Lo strumento più utile che i tecnici hanno in questo periodo è quello dato dalla Legge regionale n. 21/2009 il cosidetto “piano Casa” o dalla Legge regionale n. 13/2009 “Recupero dei Sottotetti”.


L.R. n. 21/2009 “ Piano Casa”

Cosa permette questa legge e a quali edifici si applica?

La legge c.d. Piano Casa è uno strumento che derogando dalle leggi urbanistiche vigenti permette di ampliare edifici esistenti incentivando l'adeguamento antisismico, il risparmio energetico, il cambio di destinazione d'uso in edifici residenziali oltre a prevedere altre misure finalizzate all' incremento degli investimenti nel settore edilizio. Si applica a tutti gli edifici esistenti regolarmente costruiti o a quelli non conclusi ma aventi regolare titolo abilitativo, come il permesso di costruire. il Piano Casa può essere utilizzato anche in zone agricole e, in parte, nelle zone di promozione economica e sociale delle aree naturali protette. Rimangono escluse le aree dei centri storici e su casali e complessi rurali costruiti prima del 1930.

Quanto si può ampliare?

L'ampliamento standard è pari al 20% della cubatura fino ad un massimo di 70mq per gli edifici residenziali e 200mq per quelli non residenziali. Gli edifici artigianali e industriali possono raggiungere il 25% della cubatura con un massimo di 500mq. Sono previsti diversi incentivi di cubatura nel caso venga adeguato tutto l'edificio alla normativa antisismica (35%), si proceda con la demolizione-ricostruzione (35%), si faccia uso di un concorso di progettazione (+10%) o si preveda l'uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 1MW (+10%). In alcuni casi è possibile anche ampliare fino al 60%. Anche singole unità immobiliari poste in edifici plurifamiliari possono usufruire dell'ampliamento fino al 20% della volumetria o della superficie utile esistente.


L.R. n. 13/2009 “ Recupero Sottotetti”

La legge regionale 16 aprile 2009, n. 13, recante "Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti", intende limitare il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche degli immobili, dei volumi esistenti nonché favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

Ai fini della presente legge, si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano dell'edificio o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che, all'atto del rilascio del relativo titolo abilitativo, non siano stati computati come volumi residenziali.

Possono essere recuperati a fini abitativi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge, purché attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio, qualora l'edificio dove è ubicato il sottotetto sia stato legittimamente realizzato ovvero condonato ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria di abusi edilizi e l'altezza media interna netta sia di 2,40 metri per gli spazi ad uso abitazione, riducibile a 2,20 metri per gli spazi accessori o di servizio; ulteriori precisazioni in merito alle modalità di calcolo dell'altezza dei locali sono contenute in modo dettagliato nella legge.

Quanto si può recuperare?

La legge non pone un limite percentuale alle superfici che si possono recuperare ai fini residenziali, purchè vi siano in essere i requisiti di igiene e salubrità.
Questo strumento è molto utile quando si ha la necessità e la possibilità di recuperare grandi superfici, anche, volendo, per creare nuove unità immobiliari.


Nulla Osta Paesaggistico

La richiesta di Nulla osta al Vincolo, è necessaria ed obbligatoria per tutte le modificazioni che si possono prevedere, in un progetto, qualora ci siano modificazioni all’aspetto esteriore degli edifici, dell’intorno, o quando le opere che si prevede di realizzare rientrano in determinate categorie di specie quali ad esempio la ristrutturazione edilizia.
E’ richiesto il nulla osta al vincolo ad esempio anche nel caso di istallazione di pannelli solari o fotovoltaici sui tetti esistenti, o nel caso di incrementi di volume ( vedi piano Casa) nelle zone di tutela paesistica.

Non bisogna farsi spaventare dall’esistenza del vincolo, infatti con una domanda ben posta presso gli uffici competenti, si può ottenere il nulla osta.
I tempi di ottenimento e ritiro sono molto lunghi, ad oggi si parla di 7-8 mesi.


Servizi catastali

Lettura e interpretazione dei documenti catastali, consulenza per effettuare rettifiche e chiarire dubbi in merito a situazioni riguardanti gli immobili e i documenti depositati al catasto. Controllo, quindi, della regolarità dell’immobile, e lavorazione di tutte le procedure necessarie a variazioni catastali, modifiche e correzioni, dichiarazione di successione, ecc.

I servizi svolti dallo studio consistono brevemente in:

  • Visure Catastali
  • Rilievi planoaltimetrici – Piani Quotati
  • Inserimento in mappa di elementi edilizi – PREGEO
  • Accatastamenti al Nuovo Catasto Urbano
  • Variazioni Catastali ed inserimento nuovi fabbricati – DOCFA
  • Modiche – Correzioni e Preallineamenti per la corretta determinazione della proprietà immobiliare.


Serre Bioclimatiche

La realizzazione di una serra a servizio dell’abitazione è un sistema molto utile per produrre calore e quindi riscaldare la casa a costo zero.
Realizzare una serra però non vuol dire avere una “stanza in più”.
Le serre bioclimatiche sono normate dalla Legge Regionale che ne determina tipologie, dimensioni, capacità di produrre calore.
Si riporta nel seguito un estratto normativo:

DEFINIZIONE DI SERRA SOLARE CAPTANTE O BIOCLIMATICA:

La serra solare captante o bioclimatica è un sistema bioclimatico passivo, strettamente funzionale al risparmio energetico per la captazione e lo sfruttamento dell'energia solare e il guadagno termico solare negli edifici. Essa è un sistema tecnologico che sfrutta la radiazione solare per equilibrare gli apporti energetici all'interno della casa; deve essere progettata in modo tale da adattarsi al clima (estate-inverno) a mezzo di pannelli apribili in base alle stagioni. Pertanto nell'arco di una giornata tipo, la serra deve ricevere sufficientemente sole da riscaldare gli ambienti interni, avuto riguardo al fine per il quale viene realizzata, cioè il risparmio energetico. Da ciò si ricava che, una serra solare, da scomputarsi dalla volumetria realizzata (essendo equiparata ad un volume tecnico), è soltanto quella che permette ai raggi solari di penetrare e di ottenere luce e calore in maniera efficiente rispetto al fine per il quale è preposta. Tale dispositivo quindi, realizzando un guadagno energetico sfruttando "l 'effetto serra" riduce il fabbisogno energetico dell' immobile. A tal riguardo è bene sottolineare che la serra, se non correttamente valutata, può determinare un Mero aumento di volumetria e quindi un vero e proprio abuso edilizio soggetto alla demolizione.



CARATTERISTICHE DELLA SERRA:

Le caratteristiche essenziali sono le seguenti:

1. ORIENTAMENTO verso Sud, con una tolleranza di più o meno 30/40 gradi (Sud Est /Sud /Ovest). Sono assolutamente da evitare gli orientamenti a Est ed Ovest, che provocherebbero surriscaldamenti difficili da controllare ed eliminare. Una esposizione a Nord non pone, ovviamente, problemi di surriscaldamento, ma riceve nei mesi invernali radiazioni solari in quantità molto modesta. Non è possibile fare serre termiche in zone ombrate per l' ubicazione ai piani bassi e/ o la copertura di altri palazzi;

2. SUPERFICIE massima realizzabile pari al 30% della SUL dell'immobile di cui la serra diventa accessorio (Volume Tecnico) pertinenziale. Le serre aventi superficie fino alla quota massima del 15% della S.U.L. dell'immobile, sono oggetto di D.I.A. da presentarsi presso il Municipio territorialmente competente. Le altre aventi superficie fino alla quota del 30% della S.U.L. dell' immobile sono oggetto di richiesta di PERMESSO DI COSTRUIRE da presentarsi presso il dipartimento P.A.U.; la SERRA deve essere necessariamente prevista all' interno della SAGOMA EDIFICABILE dell'edificio;

3. TIPOLOGIA COSTRUTTIVA: almeno tre lati realizzati a vetro o materiali adatti allo scopo o una superficie vetrata o di materiale equivalente di congrue dimensioni, costruite sia in aderenza che in adiacenza. I materiali da utilizzare debbono avere elevata capacità termica ed in particolare per assicurare un buon comportamento termico e soprattutto ridurre il pericolo di condensa e dispersioni di calore è consigliabile l' uso di vetro-camera e profili a taglio termico;

4. CONTENIMENTO DEL CONSUMO ENERGETICO attraverso:
- La riduzione del fabbisogno dell’energia primaria per la climatizzazione invernale di una quantità pari ad almeno il 10%, attraverso lo sfruttamento passivo e/o attivo dell' energia solare;
- La valutazione del guadagno energetico (come guadagno energetico si intende la differenza tra energia dispersa in assenza della serra e quella dispersa in presenza della stessa),tenuto conto dell' irraggiamento solare, calcolato secondo la normativa UNI, su tutta la stagione di riscaldamento.
- La formazione della serra non deve determinare nuovi locali riscaldati o comunque locali idonei a consentire la presenza continuativa di persone (locali di abitazione permanente o temporanea, luoghi di lavoro etc.);



Certificazione Energetica

L'attestato energetico o "Attestato di Certificazione Energetica" è il documento che stabilisce in valore assoluto il livello di consumo dell'immobile inserendolo in un'apposita classe di appartenenza. Più è bassa la lettera associata all'immobile, maggiore è il suo consumo energetico.
L'attestato è un documento ufficiale, valido 10 anni, prodotto da un soggetto accreditato (certificatore energetico) e dai diversi organismi riconosciuti a livello locale e regionale.
Per redigere questo importante documento il nostro studio si avvale di un software di progettazione e di verifica, certificato ed idoneo alla redazione e trasmissione del documento APE, aggiornato all’ultima versione.
La sua utilità al momento ha quattro scopi principali:

  • per il rogito: L'Attestato di Certificazione energetica di un immobile è richiesto per gli atti notarili di compravendita dal 1º luglio 2009 e per i contratti di locazione dal 1º luglio 2010. L'obbligatorietà è divenuta però effettiva e non derogabile solo dal 29 marzo 2011, col Dlgs n. 28/2011, in quanto a partire da tale data sono nulli gli atti di compravendita o di affitto privi della apposita clausola nella quale "l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la certificazione energetica degli edifici";
  • per l'accesso alle detrazioni del 55% sul reddito IRPEF: l'attestato energetico è parte della documentazione necessaria per ottenere gli sgravi fiscali;
  • per pubblicizzare annunci immobiliari: dal 1º gennaio 2012 è divenuto obbligatorio indicare la classe energetica delle unità immobiliari;
  • per ottenere gli incentivi statali sull'energia prodotta da impianti fotovoltaici.

L’APE è inoltre obbligatorio in caso di utilizzo del piano casa, recupero dei sottotetti, ed ogni qualvolta cambiano le caratteristiche per le quali l’APE precedente era stato redatto.



Modellazione Tridimensionale e Rendering

Lo studio si avvale della modellazione tridimensionale e rendering attraverso particolari programmi software che sono uno strumento oggi indispensabile per lo studio delle geometrie complesse, dei colori, dei materiali e delle finiture, elementi necessari per le opere di nuova costruzione, di ristrutturazione e recuperi. La renderizzazione aiuta, cosi, ad avere una realistica visione del progetto e dell’opera nel suo insieme, mostrandone le peculiarità e le caratteristiche estetiche. Alcuni di questi studi effettuati nel corso della progettazione sono dimostrati nella galleria fotografica dei progetti di nuovi edifici, ad uso residenziale e sportivo.