1. Permessi di costruire:

Il permesso di costruire è un'autorizzazione amministrativa concessa dal comune, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. In linea generale le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione edilizia od urbanistica di un certo rilievo sono quasi sempre soggetti al rilascio del permesso di costruire.

Alla richiesta di permesso di costruire deve essere allegato un progetto - redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione - che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intendono eseguire e che ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.). Il nostro studio si cura di tutto l’iter amministrativo e progettuale, dalla presentazione della pratica edilizia al progetto finale fino al ritiro del permesso.

2. Pratiche Urbanistiche:

Le normative che regolamentano l’urbanistica e l’edilizia sono in continua evoluzione ed il panorama delle variabili per la presentazione delle opere è cresciuta negli ultimi anni insieme con i decreti sulla semplificazione voluti dal Governo

Oggi le opere da realizzare sono state catalogate da Circolari esplicative pubblicate da Roma Capitale affinchè i tecnici ed il cittadino si possa muovere all’interno della P.A. per presentare la “pratica” giusta per l’intervento richiesto.

Si tratta di DIA – DIA in alternativa al Permesso di Costruire – SCIA e CILA.

3. Direzione dei Lavori

Il nostro studio, in questi anni, è stato scelto più volte a ricoprire la figura professionale del Direttore dei Lavori i cui compiti sono molteplici e sono:

• Dirigere una o più persone nell'esecuzione di specifiche opere volte a realizzare un progetto preventivamente approvato da un committente ed eventualmente approvato anche dalla Pubblica Amministrazione se soggetto a norme di legge vigenti;
• Redazione dei SAL o, se redatti dall'impresa costruttrice, il controllo e l'avvallo di questi ultimi (Stato Avanzamento Lavori). Nei lavori privati le mansioni eventualmente svolte dal Direttore dei Lavori nel controllo dei SAL possono essere di natura "quantitativa" (computi delle opere eseguite) e non di natura "finanziaria" (accordi privati che possono essere riservati a committente - impresa costruttrice). Nei lavori privati, inoltre, salvo che non venga specificatamente contemplata nella Lettera d'Incarico, la rendicontazione e controllo dei SAL viene generalmente svolta dal committente stesso o da un suo tecnico terzo di fiducia.
• Vidimazione di eventuali modifiche tecniche migliorative del progetto;
• Verifica della corretta esecuzione dei lavori;
• Stesura dei verbali di riunione e di eventuali ordini di servizio;
• Rilascio di eventuali certificati che possono essere quelli di corretta posa in opera, di corretta esecuzione dei lavori o altri previsti dalla legge.

Contabilità di cantiere

che cos'è?
La Contabilità, comunemente chiamata Contabilità Lavori, è la quantificazione del lavoro svolto all'interno di un cantiere edile. La contabilità effettuata durante i lavori viene chiamata stato di avanzamento lavori (SAL), mentre quella effettuata al termine dei lavori è il Conto finale di Liquidazione dei Lavori.

come si fa?
Mediante visite periodiche in cantiere, il nostro studio effettua tutte le misurazioni necessarie per redigere il SAL (stato di avanzamento lavori). Le moltiplicazioni delle quantità rilevate per il prezzo stabilito contrattualmente determinano l'importo che il committente deve riconoscere all'impresa. La somma di tutti i SAL determina il Conto finale di Liquidazione dei Lavori.

Il nostro studio segue la contabilità di cantiere in tutte le sue fasi e documentazioni:

• giornale dei lavori;
• libretti di misura delle lavorazioni e delle provviste;
• liste settimanali;
• registro i di contabilità;
• sommario del registro di contabilità;
• stati di avanzamento dei lavori (S.A.L.);
• certificati per il pagamento delle rate di acconto;
• conto finale.

4. Nulla Osta Paesaggistico

La richiesta di Nulla osta al Vincolo, è necessaria ed obbligatoria per tutte le modificazioni che si possono prevedere, in un progetto, qualora ci siano modificazioni all’aspetto esteriore degli edifici, dell’intorno, o quando le opere che si prevede di realizzare rientrano in determinate categorie di specie quali ad esempio la ristrutturazione edilizia.

Il vincolo paesaggistico è apposto mediante provvedimento dell'Autorità competente ovvero Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici ( S.B.A.A.R ) e dalle Regioni. Il provvedimento specifica quali parti del territorio Comunale vengono sottoposte a vincolo, ovvero ai disposti del Titolo II°ex DLgs 490/99 (Testo Unico delle disposizioni legislative in materia di Beni Culturali e Ambientali), quanto sopra a norma dell'articolo 1 della L. 8/10 /1997, n° 352.
Detti provvedimenti sottopongono le opere che introducono modifiche nel contesto ambientale alla normativa paesaggistica, come già previsto nelle leggi n° 1497/39 e n° 431/85 ( c.d. legge Galasso).

La citata normativa prescrive che un area è da ritenersi vincolata allorquando sia ricompresa all'interno di un provvedimento di vincolo emesso da parte delle Autorità competenti, ovvero Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici e Regioni.
Inoltre, sono da ritenersi vincolate ope legis, tutte quelle aree ricomprese all'interno delle fasce di protezione relative ai beni diffusi, di cui alla già L. 431/85, ora art. 146 DLgs. 490/99 – Titolo II°.
Tutti i P.T.P. ( Piani Territoriali Paesaggistici) approvati dalla L.R. Lazio n° 24/98 sono cogenti, cioè efficaci, esclusivamente all'interno delle aree vincolate come sopra indicate.

Per quanto attiene i progetti presentati ai sensi di quanto disposto dal Titolo II° del Dlgs. 490/99, si evidenzia che gli stessi debbono essere sottoposti all'esame dei competenti Uffici Regionali oppure Comunali quando trattasi, in questo secondo caso, di interventi oggetto di subdelega ai sensi della L.R. Lazio n° 59/95.
Infine, le Autorizzazioni rilasciate dalla Regione e dai Comuni ( ove subdelegate) debbono necessariamente conseguire N.O. da parte della Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici ( S.B.A.A.R. ), quale massimo Ente Tutorio in tema di Beni Tutelati ai fini paesaggistici secondo I tempi e le modalità riportate dall'art. 151 DLgs. 490/99.

5. Gestione e Recupero del Patrimonio Immobiliare

Negli ultimi anni, con l’evolversi della normativa di cui abbiamo in precedenza parlato, si è reso sempre più necessario dare un servizio alle imprese ed alle società che dispongono di patrimoni immobiliari relativamente alla gestione dello stesso.
Gestire un patrimonio immobiliare significa monitorare ed aggiornare, quando necessario, lo stato dei luoghi dei manufatti, unità edilizie ed immobiliari.
Per fare un esempio quando una società di gestione immobiliare deve locare un immobile per attività commerciale o produttiva, deve garantire al locatario la conformità dell’unità agli ultimi titoli edilizi presentati, e la conformità catastale.
Di frequente invece accade che la proprietà necessita di un tecnico di fiducia che prima della stipula del contratto di locazione crei le condizioni di conformità ( quando possibile). La nostra grande conoscenza delle procedure e delle normative ci permette di soddisfare appieno le richieste dei clienti, che si traducono alla fine in tempi certi per la rilocazione degli spazi, una volta liberati, e la risoluzione di problematiche a monte che si potrebbero verificare per il locatario qualora dovesse aprire un attività.

L’altro aspetto è quello legato al recupero, oggi infatti, grazie alle Leggi speciali che ci accompagnano negli ultimi anni è possibile effettuare cambi di destinazione d’uso per una migliore ricollocazione sul mercato di immobili che altrimenti rimarrebbero poco o per nulla utilizzati.

6. Due Diligence Immobiliare

La Due Diligence è uno Strumento per una valutazione complessiva di un immobile o di un gruppo di immobili atto a valutarne ed accertarne  “la salute” degli stessi.
Questa consiste nella rispondenza dell’immobile sotto il profilo strutturale ed impiantistico alla normativa di settore.
La ricerca della documentazione che riguarda l’edificio è essenziale ed importantissima, infatti l’accuratezza della Due Diligence dipende direttamente dalla documentazione di cui si è in possesso.
La documentazione tecnico/amministrativa ai fini di una corretta Due Diligence può considerarsi esaustiva quando si è in possesso:

• degli atti di acquisizione e titoli di provenienza;
• delle visure e planimetrie catastali;
• delle visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
• dell’accertamento di esistenza di servitù attive o passive;
• dei documenti urbanistici: certificato di destinazione urbanistica, norme tecniche di attuazione, ecc.;
• della documentazione edilizia: titoli abilitativi – licenza, concessione, permesso a costruire, DIA, SCIA, condono edilizio, ecc. – certificato di abitabilità o di agibilità, atti d’obbligo, ecc.;
• delle certificazioni degli impianti con conseguente verifica “a vista” dello stato di manutenzione degli stessi.

7. Studi di fattibilità

Può capitare che prima di fare un investimento le società costruttrici od anche il singolo privato, abbiano bisogno di poter visualizzare la redditività dell'intervento dal punto di vista della fattibilità. La nostra società riesce in tempi brevi a sviluppare un planning di fattibilità sia nel caso di un terreno in cui allocare i manufatti sia recuperando edifici esistenti ed sfruttandone al massimo l’utilizzo.

8. Rilascio di attestazione di agibilità con validità immediata

L’Agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
E’ un documento che negli anni ha assunto sempre più importanza in quanto documento obbligatorio per la stipula di contratti di compravendita ed altrettanto obbligatorio per le aperture di attività commerciali.
Oggi si può presentare direttamente alla fine dei lavori di un cantiere l’Attestazione di Agibilità, l’Attestazione di Agibilità Parziale e l’Attestazione di Agibilità per edifici /unità immobiliari dotati di certificato di Agibilità ai sensi dell’art. 25 c. 5 bis del D.P.R. 380/01 e s.m.i. introdotto dalla Legge 98/2013 modificato dalla Legge 164/2014.
Questo consente di avere al Costruttore IMMEDIATAMENTE il certificato di agibilità senza dover attendere i tempi di lavorazione del Comune di Pertinenza. L’Attestazione possono essere presentate:
Per l’intero “contenuto” del titolo abilitativo edilizio (Permesso di Costruire, Concessione Edilizia, Licenza Edilizia, DIA, SCIA, ecc.) e relative varianti (ai sensi dell’art. 24 c. 2 del D.P.R. 380/01).
Per “singoli edifici” o “singole porzioni” della costruzione, purchè funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate le parti comuni relative al singolo edificio o singola porzione della costruzione (ai sensi dell’art. 24 c. 4 bis del D.P.R. 380/01 e s.m.i. introdotto dalla Legge 98/2013)
Per “singole unità immobiliari”, purchè siano completate le opere strutturali, gli impianti, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primarie o dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
Per unità immobiliari comprese in edifici dotati di Certificato di Agibilità, a seguito di:

• aumento e/o diminuzione dei vani;
• accorpamento di Unità Immobiliari;
• frazionamento di Unità Immobiliari;
• cambi di destinazione d’uso;
• demolizione e ricostruzione;
• ampliamento di unità immobiliari;
• diversa attribuzione di numeri civici alla/e unità immobiliari;
• purchè non oggetto di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85, Legge 724/94, Legge 326/2003.

Per le Attestazioni di Agibilità “La Regione Lazio disciplina con legge le modalità per l’effettuazione dei controlli” (comma 5 ter aggiunto dall’art. 30, c. 1, lettera h, legge 98/2013 poi così modificato dall’art. 17, c. 1, lettera p), legge n. 164/2014).

9. SUAP – ASL E LICENZE COMMERCIALI

La riforma del commercio ha eliminato le licenze e snellito l' iter per avviare un negozio.
In sostituzione di queste, è sufficiente inviare una Dichiarazione di Avvio Attivitá al comune in cui si opera, con la quale si auto certifica il rispetto delle normative che regolamentano il settore (SCIA). Questa si invia in modo telematico attraverso il portale del SUAP

Stabilito dunque che la licenza non è più un limite per avviare un'attività commerciale, bisogna invece porre molta attenzione per quel che riguarda i locali dove essa si svolgerà. Innanzitutto alcuni comuni impongono dei vincoli sulla loro posizione per quel che riguarda l'area o per il rispetto di una certa distanza da un altro esercizio analogo, quindi dopo essersi informati in materia, è necessario accertarsi della destinazione d'uso dei locali scelti: un magazzino non può divenire un negozio, perciò in casi simili bisogna provvedere a far cambiare la destinazione, ove possibile.
Altra formalità importantissima che riguarda sempre i locali dove esercitare l'attività è il fatto che questi devono rispondere ai requisiti stabiliti dall'ASL perché per aprire un negozio è necessario il benestare anche dell'autorità sanitaria.

Il nostro studio opera di concerto con una agenzia di intermediazione con la quale in tempi celeri si può:

• Verificare la fattibilità per l’apertura di un esercizio commerciale prima della eventuale stipula di un qualsivoglia contratto
• Assistenza nella esecuzione dei lavori affinchè gli stessi vengano eseguiti a norma di legge
• Preparazione e presentazione di tutta la documentazione per l’apertura dell’esercizio commerciale.